南外滩新金融核心地段有幢22层高的甲级商务楼，投资圈赫赫有名的中民投总部就落在这里，还一口气占据了10个楼面。

这幢商务楼就是金外滩国际广场，它可不简单：2014年4月刚启用时入住率才4成，税收就已达到了1.4亿元，当年进入了“十亿元楼”行列；去年，入住率提高到98%，税收跃升至7.6亿元，一下冲入黄浦区“十亿元楼”前十强；今年前9个月税收已达15.5亿元，占黄浦区165幢重点商务楼实现税收的4.8%，位列第三。

三年税收“三级跳”，金外滩国际广场是如何实现的？管理与运营方——上海金外滩集团董事长陈永亮认为，一是因为大楼主要集聚了大量高附加值的高端服务业，二是因为实现了楼内企业税收在黄浦的100%落地。

目前，楼里既有中民投等民营投资集团总部，也有申万菱信基金、安信证券、中建中汇律师事务所、众华沪银会计师事务所、浩富浩信国际投资咨询等传统金融机构和金融专业服务机构，还有中民国际融资租赁、外滩云财富、城创投资等新金融机构，大楼内高端服务业企业占比高达90%。

 大楼的地理位置与品质，是吸引到这些高端服务业企业的“硬条件”。“金外滩国际广场地理条件非常优越，‘一城一带’是建设上海国际金融中心的核心功能区，金外滩国际广场所在的外滩金融集聚带中部核心区，正是成长中的金融商务区。这里是金外滩集团根据外滩金融集聚带建设的产业导向，联手美国凯里森等国际一流团队共同打造，严格按照国际一流标准建造的甲级金融商办写字楼，项目获美国绿色建筑委员会LEED金级认证。”已经不记得多少次，上海金外滩集团营销部经理董敏伟向前来“取经”的同行这样说起过这里的硬件优势。

不过，更让这些高端服务业感兴趣的并愿意留下，还是上海金外滩集团有意打造的“生态环境”。

“这里的入驻率目前是98%，没有住满的2%并非没有企业愿意入驻；相反有不少企业想进来，但不符合我们的要求，就没有引入。”陈永亮的一番话颇有深意。竟然还有将企业拒之门外的写字楼。

原来，金外滩国际广场是黄浦区国资房地产公司在自持经营的办公物业，也是金外滩集团开展招商引资、服务区域经济发展的主要楼宇资源。当初在招商时，金外滩集团就确定了以各类金融机构和金融专业服务企业总部为招商重点，且尽量实现100%税收在黄浦落地的目标。因此，金外滩集团招商与区金融办、投资促进办密切配合，聘请了专业市场团队进行招商。

“市场中有些写字楼招商时，对于主力租户或首期代表性租户会设置一定的入驻门槛，但在中后期，更多考虑到出租价格来提高项目的整体收益，对入驻商户一般不会有太多要求。但在金外滩国际广场，对入驻商户全程严控把关，强调租户对区域经济贡献度、企业落地、税收落地和企业资信度的要求。”陈永亮说，这两年，新金融投资类企业如雨后春笋般涌现，曾有一批P2P金融企业愿意出高价进驻金外滩国际广场，但只有通过项目招商企业资格初审和区有关部门复审的企业才有机会进驻，因此不少此类企业都被他们婉拒。

 婉拒那些不符合条件的企业，其实是为符合条件的优质企业留下与生长提供更好的“土壤”。“商务楼内的‘生态’很重要，优质的企业其实非常看重自己的‘邻居’是谁、是什么样的企业。”董敏伟说。正是在这样的考量下，一批优质的金融业与专业服务等企业相继被引入金外滩国际广场，并在逐渐长大。如去年申万菱信基金税收为1.3亿元，今年猛增到2.7亿元。

商务楼宇的日常服务主要是靠高水平的物业管理。大楼聘请了知名的物业管理单位第一太平戴维斯顾问（上海）有限公司，与集团全资子公司金外滩国际广场资产管理有限公司一同为大楼租户提供优质服务。针对大楼租户最关心的交通和吃饭两大问题，大楼为租户提供免费班车服务，每个工作日早晚各2.5小时不间断运营。在下沉式广场引进了高质量的员工餐厅品牌“烟波亭”，提供工作日的早中晚三餐，每日服务人数近千人。“大楼附近原有的配套商业较少，商业种类简单，集团在商业招商过程中根据楼宇内白领需求调整了相关业态配比，增加餐饮业态的招商比例，引进了星巴克、全家便利、麦汀西式餐饮、烟波亭中式快餐和五芳面馆以及一兆韦德健身会所、爱德尔口腔门诊和服务白领个人财富管理的线下门店。”

如今，大楼内不少企业的首个三年租期即将到期，在最近几次金外滩集团的调查走访中，中民投、申万菱信基金等主力企业已经表达了续约的意愿。

在金外滩国际广场周边，BFC（外滩金融中心）、SOHO外滩等新的甲级写字楼已经拔地而起。据说，有写字楼觉得金外滩国际广场的一套经验很管用，也用在自己的招商中。